다다오와 함께하는 블로그

보증금 5천 월180만원에 상가 임대차 계약을 6년 전에 했었다.
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계약 당시 여성 두 분이 공동 명의자로 올라가 있는 상가 건물이었다. 사정이 생겨 올 2월 계약만료 후 이사를 하게 되었다고 임대인에게 말했다.
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처음 계약 당시 월세는 임대인1,2중 1에게 월세와 보증금을 입금했었다.
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그런데 2년 전 월세 인상을 하며 계약서를 다시 쓰고 그때부턴 임대인 2에게 월세를 입금했다.(임대인 2의 부탁으로 그렇게 했다.)
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계약 만기 3달 전 두 명의 임대인에게 이사를 알리고 세입자를 구하기 위해 부동산에 물건을 내놓았다. 운 좋게 법인업체가 계약을 원했고 권리금도 천만원 받고 계약을 할 수 있었다.
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그런데 며칠 후 부동산 사장님의 전화가 왔다. "사장님 이 건물에 국세 체납 압류가 있어서 이거 풀지 않으면 계약자가 계약할 수 없다고 합니다."
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날벼락이었다. 마음을 다잡고 세입자 2에게 전화를 걸어 어떻게 된 일인지 물었다.
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처음 계약 당시 임대인 1,2는 둘도 없는 언니와 동생 사이였다. 임대인 1이 2에게 상가 투자를 권유했고 대출은 임대인 2명의로 받고 지분을 절반 절반으로 등기를 했었다.
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하지만 둘 사이는 돈 관계로 틀어져 임대인 1에게 받을 돈이 있었던 임대인 2가 나와 월세 인상 계약서를 새로 쓸 때 자기에게 월세를 입금하게 만든 것이었다.
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임대인1의 국세 체납 압류도 임대인 2는 알고 있었고 보증금 5천도 자기는 줄 돈이 없다고 임대인 1에게 받으라는 답변이 돌아왔다.
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쉽게 보증금을 받고 빠져나갈 줄 알았던 내 소망은 복잡한 상황을 맞이하게 되었다.
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임대인 1은 연락이 안 되기 시작했고 임대인2는 자기도 받을 돈이 있는데 임대인1이 연락을 안 받는다는 말뿐이었다.
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내용증명을 임대인1,2에게 보냈고 그 후 어렵게 임대인1에게 연락을 받았다.
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지금 사정이 안 좋으니 3월 말까지 기다려주라고 했지만 약속이 지켜지지 않았고 다시 연락을 했더니 4월 말까지만 기다려 주라고 했다.
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변호사를 통해 보증금 반환 소송을 준비하고 4월 말까지만 기다려보기로 했다.
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임대인이 두 명인 물건은 앞으로 부동산 계약을 할 때 거르는 게 좋다는 걸 경험으로 배우게 되었다.
과연 내가 4월 말엔 보증금을 받을 수 있을까?
의문이다....
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아파트 2개에서 월세를 받고 있다. 다주택자 세금 및 여러 가지 이유로 아파트를 모두 매도해 1주택자가 되려고 노력 중이다.

대출이자를 줄이려고 40평대 월세 아파트를 부동산에 매도로 내놓았으나 5개월째 소식이 없다.

월세 만기가 4월로 다가오자 마음이 조급해졌고 와이프와 상의 후 월세 연장 계약을 세입자에게 요청했다.

세입자에게 2년 계약 만기 후 매도할 거라고 말했을 때 월세 연장을 하고 싶다고 해서 말을 매도에서 월세 연장으로 말을 건네기가 수월했다.

처음 계약 때 시세에 비해 월세 가격을 낮게 맺었는데 연장 계약에서 월세 20만 원을 올리기로 하였다.
아파트 매도도 힘들지만 월세 세입자 구하기도 힘든 요즘 내가 운이 좋은것 같다.

2년 전 첫 계약 시부터 지금의 월세 세입자는 월세 입금일을 단 한 번도 어긴 일이 없었다.

무슨 일이 있어 문자로 대화할 때도 항상 임대인을 배려하는 말투가 친절이 묻어나는 글귀로 감동을 주었다.

이자 때문에 매도 계획을 말했을 때 나 또한 상당히 아쉬웠다. 누군가는 악성 월세 세입자 때문에 골머리를 앓는데 우리 세입자는 그야말로 천사였다.

앞으로 2년 후에 지방 부동산 경기가 나아지면 매도를 할지 어떨지 아직 미지수이다.

지금과 같은 세입자만 있으면 월세로 계속 가져가는 게 현금 흐름에 좋을 것 같다.

앞으로 2년 사이에 금리가 어떻게 움직일지 모르지만 현금 흐름을 만들 수 있는 월세를 지금의 세입자와 계속 유지하고 싶은 마음이다.

임대인을 존중해 주는 세입자에게 나 또한 감사와 존중을 표시하며 좋은 관계를 이어갔으면 한다.

어머니 아파트 매도 계약을 하면서 처음으로 "부동산 전자 계약서"를 이용하게 되었다.
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많은 부동산 거래를 경험해 보았지만 "전자 계약서"에 대한 경험은 전무했다.
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부동산에서 "전자 계약서"로 계약 진행할게요.라고 했을 때 궁금증이 더해져 어떤 장점이 있나 알아보았다.
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국토부 사이트에 이에서 확인해 보니 가장 큰 장점은 "매수인이 대출받을 때 0.1~0.2% P" 우대 금리 적용이었다.
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아파트 매수인도 대출을 받아야 할 테니 0.2% 금리 할인을 받는 장점이 크다.
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예를 들어 4억을 대출받는다고 했을 때  0.2% 우대 금리를 적용받으면 1년에 이자 차액만 해도 80만 원이다.
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부동산 매수인은 꼭 전자계약을 해야 하는 이유가 생긴 것이다.

"부동산 전자계약"으로 검색을 하면 바로 앱을 다운로드할 수 있다.
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70세가 넘으신 어머니도 본인의 전화기에 앱을 다운로드하고 개인정보를 입력한 후 크게 무리 없이 부동산에서 사용하실 수 있었다.
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궁금하거나 모르는 부분이 있다는 공인중개사가 현장에서 알려주니 "전자계약"을 안 쓸 이유가 없다.
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곁에서 지켜보니 참 편리하단 생각이 들었다. 부동산 전자계약을 하더라도 종이 계약서도 받을 수 있다.

다시 한번 전자 계약서 장점을 요악해보자
1. 매수자 대출 시 금리할인
2. 임대차 확정일자 임대차 신고 자동 신청
3. 도장 없이 계약 가능, 계약서 보관 불필요
4. 부동산 거래 신고 자동 신청

앞으로 부동산 계약이 예정되어 있는 분들은 "부동산 전자계약"을 꼭 이용해 보셨으면 한다.
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전자계약이 불편하거나 불안하다고 생각하 시분들은 종이 계약서와 전자 계약서를 함께 해보는 걸 추천한다.

11년전 아파트를 분양 받았다. 평수는 42평 두명의 아이들중 한명은 초등학교 입학예정, 다른 한명은 4학년이었다.
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평수도 기존 아파트 보다 넓었지만 이 아파트를 분양받은 가장 큰 이유는 초등학교가 바로 옆에 있었기 때문이다.
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일명 초등학교를 품은 아파트. 누나는 옆동 12층을 분양 받았고 난 11층을 분양 받았다.
그때 어머니도 여유 돈이 있어 같은 단지 30평대를 매입 하였다.
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조금 늦게 매매 계약서를 쓰신 어머니는 원분양자에게 2천만원의 부동산 피를 지불했었다.
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매입가 분양가 2억4천(취등록세는 제외)+부동산 피 2천= 2억 6천에 매입
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11년이 지났고 이제 그 아파트는 리모델링이 필요한 아파트가 되었다.
분양가에 비해 아파트 가격은 많이 올랐다.
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하지만 3년전 부동산 경기가 좋았을때 최고점을 찍었을때 보단 한풀 꺽인 가격을 유지하고 있다.
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10년이 넘는 세월 동안 어머니의 국평 아파트는 외국에서 온 동생 가족이 3년정도 살았고 그 뒤론 전세를 내주어 세입자가 두번 바뀌며 유지하고 있었다.
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1년반전 어머니는 새로운 아파트를 분양 받았고 이 초품아 국평 아파트의 매도를 나에게 맡기셨다.
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어머니의 매도 이유는 분명했다. 1가구 1주택을 유지 하면 부동산 양도소득세가 면제 되기 때문이다.
일시적 2주택인 어머니가 두번째 주택을 구입하고 3년 안에만 기존 주택을 매도하면 1가구 1주택 지위를 유지할수 있다.
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부동산에 매물을 내놓았지만 기존 세입자의 전세만기가 내년 2월이라 여유를 갖고 기다렸다.
아무리 경기가 안좋더라도 시간이 지나면 부동산은 매매가 되기 마련이다.
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저번주 어느날에 부동산에게서 전화가 왔다. 6억4천에 아파트 매수자가 나타났다고 했다.
지금은 매도자 보다 매수자 우위의 시장이기 때문에 관심있는 사람이 나타났을때 무조건 팔아야 한다는 의견이 우위를 차지하고 있었다.
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부동산 사장님과 몇번의 거래를 통해 친분도 쌓이고 신뢰를 가지고 있었기 때문에 5백만원만 더 받아 주라고 흘리듯이 부탁했다.
말 안해보면 후회가 남기에 뱉고 나니 맘이 후련했다.
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30분후 부동산 사장님의 전화가 돌아왔는데 여보세요후 사장님의 첫 마디를 듣자마자 성공했다는 느낌이 왔다.
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부동산 사장님은 매물을 내가 거둬 들인다는(내가 말하지 않은) 초강수를 두면서까지 5백을 더 받아 주었다.
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11년전 매입가 2억6천, 매도가 6억4천5백으로 거래를 마무리 지었다.
현 전세입자에게 계약 사실을 알렸고 내년 2월에 이사하는것으로 모든것을 잘 이해해 주었다.
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아파트를 내놓기 전에 현 전세입자에게 "아파트 매수 의사가 있냐고"물었었는데 안타깝게도 매수 의사가 없다고 했다.
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아파트 매도할때 살고있는 세입자가 아파트를 매수하는게 가장 깔끔한 일이기 때문이다.
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매수 의사가 없던 세입자 였지만 이 과정이 매끄럽게 이어졌기 때문에 세입자는 집도 잘 보여주었고 아파트가 매도가 되었을때도 잘 이해해주었다.
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어머니는 아파트 매도 차액으로 3억8천5백만원을 얻었다.
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물론 전세보증금도 돌려줘야 하고 이것 저것 부대 비용을 빼면 어머니가 손에 쥐는 돈은 이보다 적다.
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하지만 내가 생각하는 어머니의 부동산 매매의 가장 성공적인 부분은 "양도소득세 비과세""라고 생각한다.
양도소득세가 없으니 매도후 입금된 모든 돈이 그냥 어머니 수익으로 잡을수 있다.
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만약에 다주택자로 어머니가 양도소득세를 내야 한다고 했다면 양도차액의 20프로만 잡아도 금액이 상당 했을 것이다.
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다주택자인 나도 주택을 하나씩 처분 하려고 하고 있다.
어머니와 같은 단지의 아파트가 가장 양도 차액을 클것으로 예상해 가장 늦게 매도 계획을 세우고 있다.
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부동산 매도시 1기구 1주택  "양도소득세"를 면제 받는게 수익률을 극대화 할수 있는 방법임을 어머니 아파트 거래에서 배운다.
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“똘똘한 한채로 아파트 투자”란 말이 떠오른다.

아파트 세입자가 사진 한 장을 보내 주었다.
몰랐는데 전세 내준 아파트가 하자 소송 중이었고 판결이 났다고 한다.
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하자판결금이 세대마다 나와서 입금되는 모양새다. 아파트를 매도하려고 내놓았는데 다행히 하자 판결금을 챙길 수 있게 되었다.
갑자기 예상치 않았던 돈이 생기는 거라 기분이 좋다.
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대략 40만 원의 돈이 이달 말에 입금된다고 한다.
아주 무더운 날이었지만 아파트 소유주를 확인할 수 있는 서류들을 주민센터에서 준비해서 관리 사무실에 가져다주었다.
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서울 부동산은 매일 고점을 찍네 어쩌네 하는 뉴스가 나오지만 지방 부동산은 여전히 거래 자체가 많이 없다.
부동산을 매도하려고 내놓아도 여전히 소식이 없다.
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서울 부동산 강남이나 성수동, 원래 집값이 높았던 곳들을 기준점으로 잡지 말고 지역에 따른 부동산 정책을 정부가 폈으면 한다.
지방 부동산은 여전히 너무나 암울하다..
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임차로 사용중인 상가 화장실이 더러워지고 있다. 다시 말하면 관리가 되지 않고 있다.
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2층에 자리 잡고 있는 건물 화장실이라 열쇠 없이 개방 해둔 채로 사용하고 있었다.
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대부분의 상가 1층 화장실은 잠겨 있기 때문에 차선책으로 2층 화장실로 올라오는 경우가 많다.
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지난주부터 위층 상가에 새로운 임차인이 들어오는지 공사가 시작되었다.
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공사 시작한 다음날부터 화장실이 엉망이 되었다.

남자, 여자 화장실 할 것 없이 두 군데 다 바닥은 먼지 붙은 신발 자국에 좌변기엔 소변 자국이 사방에 뿌려져 있었다.
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20일로 예정된 위층 공사 기간 동안 아무래도 화장실이 초토회 될 것 같았다.
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화장실용 번호 키 가격을 알아보니 이것도 예전보다 많이 올랐더라.

가장 싼 곳이 두 개 설치비 포함해서 25만 원이었다.
번호 키 기계 값만 해도 개당 10만 원 정도 되는 것 같다.
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매달 화장실 청소를 외주에 맡기고 한 달에 11만 원을 지불하고 있다.
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일주일에 두 번 청소를 해주기 때문에 우리 화장실은 항상 청결함을 유지하고 있었다.
청결함을 계속 유지하기 위해 화장실에 자물쇠는 이제 꼭 필요한 상황이 되어버렸다.
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자기 집 화장실이 아니면 사람들은 그곳을 상당히 더럽게 쓰는데 익숙하다.
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어딜 가나 불특정 다수의 대중들이 사용하는 화장실은 언제나 더럽다...
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유럽에 여행 가면 대중 화장실에 돈을 지불하고 사용한다고 한다.
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우리나라도 점점 바깥에서 쉽게 화장실 찾기가 쉽지 않다.
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모두가 사용할 수 있게 개방된 곳일수록 더욱더 깨끗하게 이용해야 사회가 발전할 수 있다고 생각한다.
그런데 화장실에 번호 키 달고 나면 퇴거할 때 건물주한테 돈 받을 수 있나?
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전세 만기가 11월인 아파트가 있다. 부동산 시장이 좋지 않기에 예정보다 여유있게 알아봐도 전세를 맞추기가 쉽지 않다.
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대형 대학병원 바로 옆에 있는 아파트라 의사나 간호사 세입자들이 많다.
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부동산 경기가 좋을 땐 매물을 내놓으면 바로 나가는 인기 아파트였다.
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만기가 3달 반 정도 남아서 전세를 연장할 건지 이사할 건지 답을 주라고 정중히 말했다.
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세입자는 의사 시험을 준비하고 있는 자녀가 살고 있었는데 그의 어머니와 통화를 하게 되었다.
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지금 아시다시피 아이가 학교를 안 나가고 놀고 있다, 의사 시험도 연기될지 어떨지 지금은 아무 답을 줄 수가 없다는 대답이 돌아왔다.
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아직 만기가 많이 남았는데 왜 이렇게 보채냐라며 짜증을 냈다.
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좋게 시작한 통화였으나 나도 열이 받아 목소리가 높아져 버렸다.
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아드님 상황 어떤지 나도 이해는 할 수 있다, 하지만 요즘 부동산 시장이 안 좋으니 나도 미리 준비를 해야지 세입자가 이사 간다고 했을시 전세금을 제때 돌려주기 위해 미리 대비를 하는 거다,라고 말했다.
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세입자는 2달 전에 만 알려주면 되지 않냐라고 말했다. 그래서 2달 안에 세입자 못 구해서 전세금 그럼 늦게 줘도 양해할 수 있나?,라고 반문하니 그건 안된다는 답변이 돌아왔다. 결국 뒷끝이 안좋게 전화를 끊었다.
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그쪽에선 2개월 전에 결정해서 연락 주겠단다. 통화하다 보니 세입자에게 오만정이 떨어져 부동산에 머리 집을 내놓았다.
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전세든 매매든 되도록이면 매매로 살수 있는 사람을 구해주라고 했다.
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의사와 국가의 힘겨루기가 나에게도 영향을 끼칠지 몰랐다.
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하루빨리 의사 증원으로 야기된 정치적인 문제가 풀렸으면 좋겠다.
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오늘도 세입자와 전화 통화로 영혼을 털리고 나니 모든 자산을 배당주는 주식으로 옮기고 싶다는 생각뿐이다.
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2년전 아파트 담보로 마이너스 대출을 받았었다.
받을 때는 좋았다.
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기존에 대출이 2억 정도가 있었지만 이사도 가야 했고 마이너스 대출 있으면 돈 있을 땐 언제든 채워 넣을 수 있다는 생각에 받았다.
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3억8천 대출받아 투자도 하고 이사 갈 때 쓰다 보니깐 계획과는 다르게 모든 금액을 다 쓰고 있었다.
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마이너스 통장 이자 날 이자 채워 넣기에 바쁜 하루를 보내고 있었다.
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2년이 되어서 다시 연장하기 위해 은행을 방문하라고 전화가 왔다.
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그런데 조건이 달렸다. 담보로 잡은 아파트 kb 시세가 1억 가까이 떨어져서 어느 정도 대출을 갚아야 한다고 했다.
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갑자기 또 돈 들어갈 일이 생긴 거라 당황스러웠다.
물론 나도 지금 부동산 시세가 떨어진 상태인 건 알았다.
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그래도 이자 꼬박꼬박 잘 내고 있는데 여기서 더 돈을 갚으라고 하니 살짝 언짢더라.
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개인적인 친분이 있는 은행 대부계 지인이어서 나에게 얼마나 어렵게 말을 꺼냈는지 이해는 갔다.
와이프와 상의 후 2천만 원을 갚기로 했다.
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빌린 돈 갚는 거고 갚으면 이자도 줄어드니 좋게 생각하기로 했다.
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올해 내린다는 금리는 아직 한 번도 내려간 적 없고 부동산 시장은 아직도 좋아질 기미가 보이지 않는다.
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올 말에 만기가 다가오는 아파트 들을 생각하면 다시 앞이 깜깜해지기 시작한다.
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부동산 때문에 힘든 시간이 언제 끝나려나 어두운 터널에 빛이 빨리 들면 좋겠다.

1달 반전에 매도한 아파트가 있다. 부동산 매도가 어려운 시장 상황이지만 올해 전반기에 매도한 3개중 한 채였다.

아파트 매도 후 잊고 살고 있었는데 거래를 담당했던 부동산 사장님의 벨이 울렸다.

"사장님 어제 비가 오고 아파트 베란다 샤시 위에서 물이 샌다고 매수자에게 연락이 왔습니다, 혹시 전세입자가 살 때 물인 센다는 연락받으신 적이 있으신가요?"라고 물었다.

처음 듣는 일이라서 "없다고 했다"
그러자 약간 당황한듯한 목소리로 "사장님 매수인이 알고 있는 걸 말 안 해주고 매도한 거 아니냐고 수리비를 매도인이 해줘야 하는 거 아니냐고 전화해보라고 했다고 한다."

여러 번의 아파트 거래를 했는데 이런 경우는 처음이었다.

20년이 넘은 아파트이고 샤시는 교체한 적 없는 상태라는 걸 부동산 거래 시 모두 인지하고 있는 상황이었는데 미묘하게 된 상황이다.

우선 매도 계약서상 중대하자 (누수)가 발생했을 시 매도인이 책임진다란 문구가 있었다.  단 1달 안에 발생한 누수에 대해서..

샤시가 누후에서 빗물이 들어오는 건 누수라고 말하기 어려워 부동산 사장님께 "제가 해드려야 할 일은 아닌 것 같다고, 매수인께 정중히 말씀드리라고 말했다."

며칠이 지났는데 아직 별다른 연락은 없다. 하지만 모르는 번호가 전화기에 뜰 때마다 찝찝한 마음을 억누를 수 없다.

준공 연수가 이렇게 20년이 넘는 아파트 매도 시에는 좀 더 세밀하게 특약사항을 넣어야 할 것 같다.

가득이나 싸게 매도한 아파트였는데 매도 후에도 돈 들어갈 일이 생길까 봐 맘고생하는 게 스트레스다.

전세입자가 살고 있는 집을 매매로 내놓았다. 전세입자에게 매매 의사를 타진했지만 합의엔 이르지 못했다.
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집을 부동산에 내놓았다.
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아직 전세 기간이 많이 남아있어 매매가 어려울 것이라고 예상은 했었다.
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하지만 1달 정도 지나 부동산에서 연락이 왔다.
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내가 내놓은 가격에서 천만 원을 깎아주면 바로 계약하겠다고 했다.
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부동산에 서로 조금씩 양보해서 5백 깎아주면 서로 좋지 않겠냐고 물어보라고 했다.
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부동산 사장님에게 바로 다시 전화가 왔다.
"사장님 지금 부동산 시장이 힘듭니다, 관심 있는 사람 왔을 때 잡는 게 맞는 것 같습니다."라고 진심 어린 조언을 해주더라.
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천만원을 깎아주고 계약금 백만원이 입금되었다. 혹시라도 계약이 파기되었을 때 계약금은 포기하는 조항을 매수자에게도 잘 인지시켜 줬다는 연락을 부동산 사장님께 받았다.
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다음날 대출을 알아보고 연락 준다던 계약자가 이틀이 지나도 연락이 오지 않았다.
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부동산 사장님께 전화를 했더니 아무래도 대출이 어려워 계약금을 포기할 모양이란 답이 돌아왔다.
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매입 계약자에게 정확히 어떤 사정이 생겼는 줄은 모르나 계약금 백만원은 돌려주지 못하고 내 통장에 아직도 남아있다.
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사실 부동산 계약이란 게 변수가 상당히 많다.
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모든 계약이 백 퍼센트 이루어진다는 생각은 절대 금물이다.
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계약서 도장 찍고도 판이 엎어지는 경우도 상당히 많다.
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어찌 되었건 백만원을 번 셈이 되었지만 가슴 한켠이 무거운 건 사실이다.
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